地产随笔文
潘永堂
偏好““行业洞见和自我反思”的万科，30多年来，一直在“前瞻输出”中国地产行业正在发生的“变化”和“下一步趋势”！
这是行业的“福利”！
尤其楼市每一轮十字路口时，万科的诸多“发声”，一直是行业进化的“风向标”。
拿最近3、5年来说，非常典型。包括但不限于“白银时代，活下去，巩固基本盘、管理红利，收敛聚焦、OKR、房地产“制造业”化……”
除此之外，近2年万科给行业宏观上的判定，对其他房企也影响深远。
第一个提醒：即在房企纷纷转型多元化、探索第二曲线背景下，郁亮年沟通会强调：“我们都很难找到一个比房地产行业赚钱前景相当的行业，我们没有可能找到这样的行业。”
这话也是万科多元化探索N条路N多年后的总结之一。
事实上，后期万科自身的地产主业“巩固基本盘、收敛聚焦”的战略，以及其他百强房企明确地主航道的判定，都源于这一点。随后的15万亿，20万亿判定，地产行业还有8到10年，15年窗口期都是这一规模房企延伸的判断。
这个判定，给出了中国房企转型N多产业到底“谁主谁次”的判定。要知道文旅，养老、智能汽车……很多也都是10万亿蛋糕在诱惑转型的开发商。
第二个提醒：地产不仅变天了，更重要的是“规则变了”！
三道红线后，对房地产而言是一个时代的落幕（金融时代），也是一个新的时代的开启（管理红利）。
这个新规则就是管理红利。
新时代的玩法变了。
其一，房地产从“快慢游戏”变成“生死游戏”！
如果过去土地与金融红利时代，这两个时代只决定了房企收获多少，发展快慢的差异；但今天管理红利时代，则是决定房企未来生存、生死的问题，不能胜出则意味着被淘汰。”
其二，从过去“一招鲜可以获胜“到如今“必须均好下的差异化竞争优势”才能获胜。
过去企业有地就牛，有钱就牛，是单项资源要素定输赢。
当时就有金句——今天土储排名就是未来3、5年的销售额排名。市值高不高，先看土储牛不牛。
但今天管理红利时代，不是单项要素、一招鲜，而是全方位能力、是均好下的差异化竞争能力。
就在最近3月、4月的年度业绩会和季度会上，万科又分享了哪些新的风向标和变革做法了？
今天老潘来简单盘点总结一下。
判断1管理红利时代，优秀企业依旧“大有可为”！
老潘之前说过，一个行业到管理红利的时代其实反过来说明这个行业已经进入下半场，没风口，规模增长乏力、利润下滑。房地产今天显然也是如此。
但是万科在此刻不仅提出管理红利，更乐观指出管理红利时代，优秀房企依旧大有可为的判断，这是一种“打气”！
有两个重要判断
其一、行业见顶了，并不意味着房企见顶了。
其二、行业利润不高了，并不意味着优秀企业低利润。
其实往往是在管理红利时代，优秀房企反而凭借综合优势能逆势崛起，那个时候，所有房企没有了行业风口的助力，潮水退了，反而行业洗牌的速度和力度会更大，那时优秀房企的能见度、资源吸附性会更强。
看看年和年初，N多房企让老潘帮忙牵线龙湖对标交流就知道了，龙湖在年和年能见度高了很多。其实龙湖还是那个龙湖，只不过行业痛苦时更彰显了龙湖的不焦虑和舒服从容的优秀。
管理红利时代，优秀企业大有可为的案例与事实很多。
比如10多年前，家电行业就遭遇到了类似于今天房地产行业的“管理红利时代”。
当时每户家庭“三大件”基本普及，早度过了短缺时代。家电行业在年市场已逐渐饱和接近“天花板”。但类似美的、格力、海尔依旧通过产品服务管理变革实现了高增长。比如在制造业行业很多2、3%的环境净利率下，-年这5年间，格力、美的的毛利水平、ROE分别都在大约高达30%、20%这样的高水平，特别是格力空调，一度净利率达到13%。要知道这些都发生在管理红利时代。
这2年万科也在学美的，比如美的一年利润约亿，万科利润差不多亿，但市值差很多，为什么？这是个好问题。
啤酒行业的雪花啤酒也是！这一点东原也研究过行业不景气或是下半场时优秀企业的表现。
比如啤酒也是传统行业，自年啤酒年销量就触顶了，从年万吨锐减到年万吨，但就是在这样一种背景下，雪花啤酒销售依旧逆势大增长，毛利率也从年30%持续上升到年37%左右。
判断2利润率下滑是必然，但“行业回报率不等于企业回报率”
未来房地产利润率短、中长期会如何变化？在万科看来：
其一、短期看，房地产利润率存在下降趋势。核心是因为于过去几年地价占房价的比例明显上升，这会体现在未来的结算上。
其二、长期来看，对于永续行业，没有一个行业会永远比其他行业好，也没有一个行业会永远比其他行业差。万科相信房地产行业的回报水平，最终会保持在社会平均水平上。
但万科更强调的是一句话——行业回报率不等于企业回报率。
即未来精益运营、能提供好产品好服务的企业回报率会高于行业均值！
判断3利率下调，用规模增长“换”利润额增长
未来行业利润率下滑是趋势。但对规模，万科用词很谦虚，即保持对规模的积极态度。
事实上，年万科亿，增长14%，对比之下，这是很牛的巨头增速目标。对比之下，大多亿到亿区间的房企基本都是5%到15%的增速。
万科为何要如此？
万科表示：“一个原因是行业总体利润率、利润空间被压缩比较紧，在这种情况下要提高年的表现，在规模上要有一些增长。换个角度来说，在利润率实现的情况下，要通过加快收转、产能释放获得更好的积极表现，所以规模上万科还是保持积极的态度。”
事实上，惠誉预计预计年万科企业毛利率将从年的29%缓慢下降至25%-26%。而刚过去的年，万科毛利率从年的36%下降到29%。
用积极的规模增长换利润额增长，这是一种无奈选择，但也是一种有效选择！
利润王中海也表达这种策略。
地产圈最在乎利润2个字的，中海说第二，没人敢说第一！
所以中海历来来“不CARE”规模，中海战略始终最强调的是“利润是第一战略”。
但地产拿地销售剪刀差下，限价下，中海也坦言：利润率下滑是行业整体趋势，尤其年行业调整后中海再保证利润持续中高增长，这很有压力。也因此，中海可以通过规模增长，激进拿地来弥补弥补净利率降低的损失，最终净利润总额还可以增长。
判断4：不盲目下沉低线城市，万科“做到当地前三”的城市数量还不够
万科都亿了，相对碧桂园的全国一二三四五线城市全部布局，纵深腹地很大，因此有人问万在有限的一二三线城市，未来规模继续适度增长是否还有空间？
对此，万科表达了3个观点。
其一，万科进入城市不是最多的，但万科布局城市代表中国经济最发达，人口持续流入的地区，空间巨大且稳固。
其二、未来几年万科新增城市扩张，也仅仅是个位数拓展。
其三、万科强调的是城市持续深耕。万科提出做到当地“数一数二”深耕目标，但从过往几年看，去年万科做到当地前三的城市数量，还有很多城市没有达到集团的要求。
事实上，碧桂园也针对个区域的区域总裁，提出要实现所在区域15%市占率的目标。
相信未来几年不仅仅是房企整体规模的排行榜，更值得
